Как малому и среднему бизнесу можно выкупить недвижимость, арендуемую у города

Малый и средний бизнес Москвы, арендующий недвижимость у города, имеет право на выкуп этой недвижимости в собственность при следующих условиях:

• вы как индивидуальный предприниматель или ваша организация должны быть включены в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства. Проверить наличие вашей компании в реестре можно на сайте Федеральной налоговой службы;
• вы арендуете помещения или здания у города Москвы не менее 1 года, за исключением нежилой недвижимости, предназначенной для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства и включенной в перечень, сформированный в соответствии с 211-ПП.

Если вы или ваша организация соответствует этим требованиям и у вас есть желание выкупить арендуемую недвижимость в собственность, то вы можете воспользоваться государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы».

Обратите внимание: если у вас есть неоплаченная задолженность, пени и штрафы по этому договору аренды, вам откажут в продаже арендуемого вами объекта недвижимости. Поэтому перед подачей заявления на выкуп имеет смысл проверить и оплатить задолженность.

Цена является рыночной и устанавливается на основании отчета об оценке независимого оценщика. Покупатель может оплатить всю сумму единовременно или получить рассрочку на семь лет. По выбору покупателя оплата может производиться помесячно или поквартально в равных долях.

В Москве услуга предоставляется Департаментом городского имущества только в электронном виде на сайте mos.ru.

Чтобы обратиться за услугой, вам понадобятся следующие документы:

• копии учредительных документов (для юридических лиц);
• документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя (если заявление будет подавать ваш представитель).

Для подачи электронного заявления пройдите по ссылке. Сама услуга оказывается бесплатно, срок предоставления — 30 рабочих дней без учета приостановок для межведомственного взаимодействия.

Если все документы были поданы корректно и вы действительно имеете право на выкуп недвижимости, то в течение срока предоставления услуги в ваш личный кабинет на сайте mos.ru будет направлен проект договора купли-продажи, в котором вы узнаете условия выкупа арендуемого вами помещения или здания, в том числе цену приобретения.

В этот момент у вас появляется выбор для дальнейших действий. Вы можете:

• согласиться с ценой и начать процедуру подписания договора купли-продажи;
• не согласиться с условиями, предложенными Департаментом городского имущества города Москвы, и обратиться в суд для возможного пересмотра условий;
• отказаться от приобретения недвижимости в текущий момент и продолжить ее арендовать. В случае отказа от приобретения недвижимости вы утрачиваете преимущественное право выкупа.

Если вы согласны с условиями продажи, в том числе с ценой выкупа, которая указана в полученном проекте договора купли-продажи, в течение 30 календарных дней с даты получения проекта договора купли-продажи вы должны его подписать своей усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) в личном кабинете на портале и направить в Департамент. Одновременно с подписанием договора вам также нужно уплатить госпошлину за каждый объект недвижимости отдельно, копию квитанции или документа, освобождающего от уплаты пошлины, прислать в Департамент.

Обратите внимание, что на день заключения договора купли-продажи сведения о вас должны содержаться в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

Если вы выбрали вариант оплаты недвижимости в рассрочку, то после завершения мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности и залога, вам на адрес электронной почты, указанный в заявлении, направят ссылку для подписания электронной закладной. Электронную закладную нужно подписать УКЭП не позднее 5 рабочих дней.

После подписания электронной закладной Департамент самостоятельно направит документы в орган регистрации прав о внесении записи в ЕГРН о выдаче электронной закладной.

Если вы приобретаете недвижимость в рассрочку, то вы обязаны застраховать ее (с указанием полного адреса, площади и кадастрового номера в качестве характеристик) на полную стоимость от рисков гибели и повреждения в течение 14 дней с даты заключения договора купли-продажи, выступая страхователем объекта, указав город Москву в лице Департамента выгодоприобретателем и направить копию договора страхования в течение 10 дней с даты его оформления в Департамент одним из способов:

• онлайн на mos.ru;
• почтовым отправлением или через ящик для обращений по адресу: 123290, Москва, улица Ермакова Роща, дом 1, строение 1.

Копию страхового полиса также необходимо продублировать, отправив ее в адрес Департамента городского имущества по электронной почте: ez_dgi@mos.ru.

Если вы не согласны с условиями продажи арендуемого вами имущества, в том числе с ценой выкупа, то вы можете через личный кабинет на mos.ru отправить в Департамент городского имущества Москвы протокол разногласий к проекту договора купли-продажи.

В зависимости от содержания протокола разногласий Департамент городского имущества может или принять их и внести изменения в проект договора купли-продажи, или отклонить их. Если вы не согласны с решением Департамента, вы можете урегулировать разногласия в судебном порядке.

Если вы подали заявление на выкуп недвижимости, дождались получения проекта договора купли-продажи, но отказались от проведения сделки, то вы теряете право выкупа этого помещения еще как минимум на 1 год (два года, при нахождении нежилой недвижимости, предназначенной для предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства и включенной в перечень, сформированный в соответствии с 211-ПП), но при этом можете продолжать его арендовать. По истечении соответствующего периода после утраты преимущественного права выкупа вы можете повторно обратиться в Департамент с заявлением о предоставлении государственной услуги.

Возможность сохранить право на выкуп недвижимости в любой момент — это отозвать заявление на выкуп недвижимости до получения проекта договора купли-продажи. После получения проекта договора купли-продажи отзыв заявления невозможен.

Необходимо согласовать проведенную перепланировку/переустройство или вернуть помещение в состояние, указанное в договоре аренды. Если объект не сформирован в качестве обособленного объекта недвижимости, после приведения фактического состояния помещения или здания в соответствие с договором аренды столичный Департамент городского имущества сможет сформировать обособленный объект недвижимости, который вы затем сможете выкупить.

В этом случае сначала необходимо привести фактическое состояние объекта недвижимости в соответствие с документами, вернув помещение в тот вид, который предусмотрен договором аренды (или документы — в соответствие с фактическим состоянием недвижимости, узаконив перепланировку), а уже потом подавать заявление на выкуп этого объекта недвижимости.

Отказ связан с тем, что на дату подачи заявления о предоставлении государственной услуги:

• есть задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) (перед подачей заявления рекомендуем сделать сверку платежей по финансово-лицевому счету;
• не истек 1 год с момента начала аренды, за исключением договоров аренды, заключенных на специализированном аукционе;
• не истекло 2 года с момента начала аренды по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе;
• не истекло пять лет со дня включения объекта недвижимости в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень, формирование и ведение которого осуществляется в порядке, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП, по договорам аренды, заключенным на специализированном аукционе.

Вам необходимо обратиться в ФНС с заявлением о включении в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вам необходимо подать в ФНС заявление о включении в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и заново обратиться за предоставлением государственной услуги.