Как внести изменения в договор аренды земельного участка для строительства и реконструкции

Земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, могут быть предоставлены на основании договора аренды для целей эксплуатации собственникам зданий, сооружений, расположенных на этом земельном участке.

В таком случае при предоставлении земельного участка в аренду в договоре предусматривается условие о запрете на возведение временных и капитальных зданий и сооружений. Это означает, что по условиям договора вы можете только эксплуатировать здания на участке.

Если же вы планируете строить новые или реконструировать существующие здания, то вам потребуется изменить целевое использование земельного участка, то есть перевести договор аренды земельного участка с «эксплуатации» на «строительство». В таком случае вам необходимо обратиться за государственной услугой «Внесение изменений в договор аренды, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке».

За предоставлением государственной услуги могут обратиться собственники зданий, сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в собственности Москвы. Это могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели, и юридические лица, а также представители юридических лиц.

Обратите внимание, что если вам земельный участок предоставлен по договору аренды земельного участка с множеством лиц на стороне арендатора, то обратиться за государственной услугой необходимо всем арендаторам земельного участка одновременно, но запрос подается от каждого арендатора отдельно.

Технически это выглядит так: все арендаторы должны одновременно (в пределах нескольких дней) подать свои заявления на внесение изменений в договор аренды по обычной процедуре. Сотрудники Департамента городского имущества объединят их без вашего участия и будут рассматривать как единое совместное заявление.

В случае если кто-то из арендаторов заявление не подаст, подавшие арендаторы получат отказ во внесении изменений в договор аренды.

У вас должны быть:

• действующий договор аренды земельного участка;
• право собственности на все объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке;
• оформленный в установленном порядке градостроительный план земельного участка.

В большинстве случаев при подаче заявления вам потребуется только внести в него данные вышеуказанных документов, однако иногда вам также могут понадобиться:

• документ, подтверждающий полномочие представителя действовать от имени заявителя (при подаче запроса представителем заявителя);
• документ, подтверждающий согласие залогодержателя на внесение изменений в договор аренды земельного участка (при наличии залога);
• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) (в случае если градостроительный план земельного участка выдан в администрации городских округов Троицк и Щербинка).

Подать запрос можно исключительно в электронном виде.

Обратите внимание, что при предъявлении заявления от имени юридического лица нужно подавать заявление из личного кабинета юридического лица, а не физического. Это частый случай технической ошибки, приводящий к отказу в предоставлении услуги.

Заявление от имени юридического лица можно подать из личного кабинета физического лица, только будучи доверенным представителем юридического лица.

Информацию о результатах оказания государственной услуги можно увидеть в личном кабинете заявителя.

Общий срок предоставления государственной услуги включает срок межведомственного взаимодействия органов исполнительной власти и организаций в процессе предоставления государственной услуги и не может превышать 31 рабочий день.

В основном отказывают по следующим причинам:

• если заявление на оказание услуги подано лицом, которое не является арендатором земельного участка, и полномочия заявителя не подтверждены (нет нотариально заверенной доверенности);
• если на земельный участок не оформлен градостроительный план земельного участка;
• если нет согласия залогодержателя (при наличии залога);
• если не все арендаторы земельного участка подали заявление;
• если срок действия договора аренды истек;
• если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

Подавать запрос на предоставление государственной услуги могут только арендаторы земельных участков.

Подать запрос от имени юридического лица можно в личном кабинете физического лица на официальном сайте Мэра Москвы. При этом необходимо подтвердить полномочие действовать от имени юридического лица. Для этого вам потребуется нотариально заверенная доверенность.

Для предоставления государственной услуги необходим оформленный ГПЗУ, поскольку в ГПЗУ содержатся сведения о площади планируемого строительства и установлены виды разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, которые не должны противоречить правилам землепользования и застройки города Москвы (ПЗЗ).

Этими правилами определяется принадлежность конкретного земельного участка к той или иной территориальной зоне, в них содержится информация о разрешенном использовании земельного участка, а также сведения о параметрах строительства.

Если в имеющемся ГПЗУ виды разрешенного строительства не соответствуют тому проекту, который вы хотите построить, то вам необходимо получить новый ГПЗУ, соответствующий ПЗЗ.

Получить ГПЗУ можно обратившись за услугой «Подготовка и выдача ГПЗУ».

А в случае если ПЗЗ не соответствует вашему проекту, то необходимо внести изменения в ПЗЗ. Это можно сделать подав заявление в электронном виде. Электронная форма направления предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы доступна по ссылке.

В случае если на объект недвижимости установлено обременение/ограничение в виде ипотеки, необходимо получить согласие залогодержателя. Такое согласие можно получить обратившись в банк или иное учреждение, предоставившее ипотеку на объект недвижимости.

Подавать заявления заново — уже от лица всех арендаторов. Обратиться за государственной услугой необходимо всем арендаторам земельного участка одновременно, но запрос подается от каждого арендатора отдельно.

Технически это выглядит так: все арендаторы должны одновременно (в пределах нескольких дней) подать свои заявления на внесение изменений в договор аренды. Сотрудники Департамента городского имущества объединят их без вашего участия и будут рассматривать как единое совместное заявление.

В случае если на дату подачи заявления о внесении изменений в договор аренды срок действия договора аренды истек, то для изменения цели арендатору сначала необходимо переоформить договор аренды сроком на 49 лет для целей эксплуатации, а уже потом вносить в него изменения, разрешающие строительство. Для переоформления договора аренды воспользуйтесь услугой «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке».

Согласно действующему сейчас земельному законодательству, предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, возможно собственнику указанных объектов однократно для завершения их строительства сроком до трех лет на основании решения Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК).

Для предоставления вам земельного участка для завершения строительства вам необходимо написать обращение в свободной форме в Департамент городского имущества о рассмотрении на заседании ГЗК вопроса о предоставлении земельного участка для завершения строительства через электронную приемную Департамента.